بازی فرعی در بازار مسکن

به‌روزترین‌ها– سیاستگذار مسکن با «شکست چندباره در به‌کارگیری مالیات دست‌چهارم» یک‌بار دیگر قصد کرده است مسیر مه‌آلود و بدون مقصد را برای مقابله با سفته‌بازی ملکی، به مسیر اصلی و کوتاه ترجیح دهد. پاییز پارسال از مالکان خواسته شد با شیوه «خوداظهاری» تعداد خانه‌های خالی خود را اعلام کنند؛ طرحی که طبق هشدار کارشناسان، بعید بود به سرانجام برسد. اکنون با ارسال پیامک «درخواست از مالکان برای تدقیق اطلاعات ملکی»، ناکامی مسوولان اثبات شد؛ چون داده‌ها برای «دریافت مالیات»، ناقص و غیرقابل استناد است. دولت‌ها در کشورهای مختلف برای مهار سفته‌بازی ملکی، به جای آنکه «معطل خوداظهاری‌های ناقص و غیرواقعی» بمانند، سراغ مالیاتی رفته‌اند که بدون ذره‌ای حرکت فرسایشی، باعث افزایش عرضه می‌شود.آیا دولت برای باز کردن گره «گران‌ترین خرید ضروری مردم»،«مالیات موثر» را فعال می‌کند؟

دولت عوض شده اما حامیان یک سیاست دو سر باخت در حوزه مسکن، با «سعی تکراری برای به‌‌کار انداختن موتور توخالی مالیات بر خانه خالی» با همه قوا تلاش می‌‌کنند نظر مسوولان جدید را با نسخه جدید «بازی مالیاتی ملکی» منحرف کنند. برای این منظور، نسخه جدیدی از «بازی سامانه‌‌ای با خانه‌‌های خالی» روانه بازار شد که برای صاحبان املاک احتکارشده، یک اسم رمز دارد، «ملاکان از مالیات ملکی کارآمد به خاطر مانور دولت با مالیات ناکارآمد باز هم معافند».

درست سال گذشته همین موقع- مهر ماه- وزارت راه و شهرسازی پیامک‌‌هایی با یک متن مشترک برای تقریبا همه مالکان دارای سند محضری ارسال کرد تا از آنها برای «خوداظهاری (اقرار) نسبت به تعداد املاک تحت مالکیت خود» دعوت به ثبت اطلاعات در یک سامانه مبهم کند.  پیامک پارسال این بود: «مالک محترم برای تعیین وضعیت سکونت و مالکیت املاک خود، ظرف مدت ۱۰ روز آینده به سامانه املاک و اسکان به آدرس www.amlak.mrud.ir مراجعه کنید.»  این سامانه قرار بود حداکثر یک ماه بعد، لیست خانه‌‌های خالی مستند به اطلاعات ثبت شده توسط مالکان را در اختیار سازمان امور مالیاتی بگذارد تا اخذ مالیات از ملاکان با هدف «انجمادزدایی از خانه‌‌های بلااستفاده» شروع شود. اما آن پروژه از دو جای قابل پیش‌‌بینی (که هشدار آن قبلا توسط کارشناسان در گزارش‌‌های متعدد «دنیای اقتصاد» داده شده بود)، شکست خورد.  اولین شکست، «عدم به رسمیت شناختن معدود داده‌‌های اولیه» به ثبت رسیده در سامانه املاک و اسکان کشور، از سوی مدیران امور مالیاتی بود. دی ماه پارسال، معاون فناوری سازمان امور مالیاتی کشور درباره «معمای توقف اجرای وعده دولت برای شروع اخذ مالیات از خانه‌‌های خالی» چنین پاسخ داد: «احراز خالی بودن خانه‌‌ها باید توسط وزارت راه و شهرسازی صورت بگیرد. در این اطلاعات نواقصی وجود دارد و سازمان امور مالیاتی اطلاعاتی را به ویژه اطلاعاتی مانند سال ساخت و مدت زمان خالی بودن خانه را درخواست کرده است. اگر اطلاعات کامل نشود و مراحل اجرایی آن را به‌‌صورت کامل نتوانیم طی کنیم، مطالبه مالیات از افرادی که دارای خانه‌‌های خالی هستند، می‌‌تواند تبعات و اعتراضاتی را به همراه داشته باشد، ممکن است بر پایه این اطلاعات دریافتی برای فردی به ازای خانه خالی، مالیاتی را مقطوع کنیم؛ درحالی‌‌که اطلاعات کاملی از آن در اختیار نداریم. اگر بخواهیم این اطلاعات را برای محاسبه مالیات از خانه‌‌های خالی مرجع قرار دهیم، حتما آنها باید به‌‌صورت رسمی با تکمیل نواقص موجود به سازمان امور مالیاتی تحویل شود.»  شکست دوم که سنگین‌‌تر از اولی بود نیز «مشارکت ضعیف چندخانه‌‌ای‌‌ها» با این پروژه به دلیل آشکارشدن سریع نواقص و گپ‌‌های پروژه «مالیات بر خانه خالی» بود. چندخانه‌‌ای‌‌ها که نقش اصلی را در کاهش مصنوعی عرضه مسکن در بازار طی سه سال گذشته ایفا کردند، خیلی زود به «اصرار افراطی دولتی‌‌ها به حرکت در بیراهه مالیاتی برای مقابله با احتکار مسکن» پی بردند و در نتیجه، از یک‌سو به عملیات ضدثبات قیمت مسکن با «خرید بیشتر آپارتمان به قصد سرمایه‌‌گذاری، نفروختن واحدهای سرمایه‌‌ای و بسترسازی برای جهش بیشتر قیمت» رو آوردند و از سوی دیگر، از اخطارهای برخی مسوولان در مصاحبه‌‌ها درباره «مهلت زمانی برای ثبت اطلاعات ملکی» عبور کردند. امروز، ماه‌‌ها از اخطارهای یک هفته‌‌ای و چند هفته‌‌ای می‌‌گذرد و مسوولان، ورژن ۱۴۰۰ اخطارهای سامانه‌‌ای را شروع کرده‌‌اند که این خود، عین «مسیر غلط برای مقابله مالیاتی با ملاکان» است. خانه‌‌اولی‌‌ها مثل همیشه تاوان «ایستایی دولت در مسیر غلط» را می‌‌پردازند در حالی که اگر کارشناسان بخش مسکن در دولت، مهارت «متقاعد کردن مقامات دولتی برای شیفت به مسیر صحیح مالیات ستانی از ملاکان (مالیات سالانه بر املاک با نرخ بازدارنده سفته‌‌بازی)» را داشتند، مشکل بالاماندن سطح قیمت مسکن نسبت به سطح متعارف خیلی زود حل می‌‌شد.

   بازی دو سرباخت «خواهش مالیاتی»

دولت به خاطر همین بیراهه مالیاتی نتوانست در سال‌‌های اخیر ذره‌‌ای اقدام مثبت با ابزار مالیات برای کاهش قیمت به واسطه افزایش عرضه خانه فروشی در بازار انجام دهد. این همان بازی دوسرباخت با مالیات پوچ و بی‌کاربرد در بازار مسکن است.  مالیات بر‌‌خانه خالی، یک مالیات منسوخ در بخش مسکن است چون تور اصلی مالیاتی سال‌‌هاست در کشورهای دارای بازار مسکن نرمال، فعال است. حتی در معدود کشورهایی که مالیات بر خانه خالی به عنوان مالیات دسته چهارم (بعد از به ترتیب، مالیات سالانه، مالیات بر عایدی به عنوان مالیات تکمیلی و نه مالیات اصلی، مالیات بر معاملات مکرر و بالاخره مالیات بر خانه خالی) فعال است، دولت‌‌ها با اقتدار کامل و بدون وابستگی به خوداظهاری مالکان، داده‌‌های به‌‌روز و کامل از املاک خالی و مالکان‌‌شان دارند چون توسط نهاد شهری مسلط بر نبض املاک شهر (شهرداری‌‌ها) این مالیات به صورت مالیات شهری دریافت می‌‌شود. در این کشورها، مالیات دست اول در بازار مسکن، مالیات سالانه بر املاک است که از همه، بدون معافیت و استثنا برای دسته‌‌ای از چندخانه‌‌ای‌‌ها دریافت می شود و در عمل، تجربه جهانی نشان داده است که این نوع مالیات ریسک سفته‌‌بازی و خرید و بلااستفاده گذاشتن واحدها را به صفر می‌‌رساند.  دولت با یک بازی سامانه‌‌ای، با خواهش (دعوت‌‌نامه پیامکی) از ملاکان می‌‌خواهد آنها را به پرداخت مالیات متقاعد کند در حالی که تجربه مالیات‌‌ستانی به شکل واقعی و بازدارنده سفته‌‌بازی، «جلوتر بودن دولت از مشمولان مالیات، حداقل به اندازه یک گام» است. دولت باید به گونه‌‌ای برای دریافت مالیات ملکی عمل کند که «وابسته ملاکان نباشد». برای این عدم وابستگی باید مسیری را انتخاب کند که ملاکان، امکان دورزدن آن مسیر (فرار مالیاتی) را نداشته باشند. بهترین مسیر، دریافت مالیات سالانه است که هیچ استثنا و شناسایی هم لازم ندارد. اما در «مالیات بر خانه خالی» که هم بانک اطلاعاتی از ملاکان نیاز است و هم اینکه، انواع و اقسام معافیت مشکوک (ملاکان شهرهای کوچک مثل شهرهای شمالی که بورس ویلاهای بدون استفاده یا کم‌‌استفاده است، در این قانون، ‌‌از پرداخت مالیات معاف هستند!) در آن لحاظ شده، به احتمال خیلی زیاد دولت از سوداگران ملکی شکست می‌‌خورد و تبعاتش، به تقاضای مصرفی وارد می‌‌شود.  امروز یک‌‌سال از دعوت‌‌نامه پیامکی نسخه ۱۳۹۹ بازی «خانه خالی» می‌‌گذرد و به دلیل اصرار چندین ساله دولت‌‌های وقت بر ادامه «بیراهه مالیاتی تنظیم بازار مسکن»، نسخه ۱۴۰۰ این بازی بدون فرجام توسط حامیان «سامانه‌‌بازی در بازار مسکن» رونمایی شده است.  پارسال برخی شهروندان تصور می‌‌کردند آن پیامک فقط برای مالکان چندخانه‌‌ای ارسال شده اما طولی نکشید که متوجه شدند پیامک مرتبط با «خانه‌‌خالی» برای تک‌‌خانه‌‌ای‌‌ها که در همان خانه سال‌‌هاست سکونت دارند هم ارسال شده و حتی، مالک یک خانه، در سامانه املاک و اسکان کشور به عنوان مالک دو واحد مسکونی معرفی شده است.

این اطلاعات گنگ از آنجا در سامانه نشسته بود که یک بار به ازای مبایعه‌‌نامه آن واحد، فرد مذکور مالک تشخیص داده شده بود و یک بار هم به ازای سند محضری همان واحد، مالکیت دوم برای او ثبت شده بود. این اشتباهات به خاطر «علاقه دولت‌‌ها به سامانه‌‌بازی برای به اصطلاح کنترل بازارها» رخ می‌‌دهد. سامانه املاک و اسکان کشور هنوز نتوانسته ارتباط معناداری به شکل هوشمند بین بانک‌‌های اطلاعاتی مرتبط با ملک مثل سامانه رهگیری مبایعه‌‌نامه‌‌ها و سامانه ثبت رسمی اسناد و املاک برقرار کند؛ در نتیجه داده‌‌های موازی درباره مالکان و املاک، به عنوان چند داده مجزا از سوی سامانه مورد بهره‌‌برداری قرار می‌‌گیرد و این باعث شده در یک سال اخیر، مشارکت موثری از سمت چندخانه‌‌ای‌ها برای اظهار و اعلام تعداد ملک خود، صورت نگیرد.  آن مدل استارت پروژه مالیاتی (نسخه اول) از نظر مالکان به عنوان گام ضعیف و اشتباه تشخیص داده شد و مشارکت پایین برای خوداظهاری رقم خورد.  اکنون نیز با اقدام قابل تامل دیگر همان پروژه تکرار شده است.  پیامکی که هفته گذشته برای مالکان ارسال شد حاوی این متن بود: «برای تدقیق اطلاعات خوداظهاری و داده‌‌های موجود تا ۳۰/ ۷/ ۱۴۰۰ به سامانه ملی املاک و اسکان(https: / / amlak.mrud.ir) مراجعه نمایید.»

این پیامک دو معنای مشخص در دل خود دارد.  معنای اول آن است که احتمالا همه اطلاعاتی که مالکان در سال گذشته برای بارگذاری مشخصات املاک‌‌شان ارائه کردند سوخت شد. معنای دوم که سنگین‌‌تر از اولی است، بی‌‌اعتبار بودن داده‌‌های به ثبت رسیده در سامانه از نظر متولی تنظیم بازار مسکن است.  اگر داده‌‌های املاک خالی از نظر مدیران بخش مسکن و عوامل سامانه، قابل استفاده بود، نیازی به تدقیق و تکرار ارسال پیامک برای دست‌‌کم مالکانی که پارسال ثبت اطلاعات کردند، نبود.  بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» درباره «قصد دولت به ارسال دعوت‌‌نامه پیامکی دوم به مالکان برای خوداظهاری برای اعلام تعداد املاک خود» نشان می‌‌دهد، حامیان وضع موجود از مسیرهایی تلاش می‌‌کنند نظر مقامات اقتصادی دولت جدید را نسبت به «کلید اصلی مالیاتی برای تنظیم بازار ملک» منحرف و دچار خدشه کنند.  گروهی از مالکان که ملاک به حساب می‌‌آیند از همه نیروهای خود استفاده می‌‌کنند تا حواس سیاست‌‌گذار را به جواب (راهکار) مشکل موجود پرت کنند.  این در حالی است که «مقابله مالیاتی با سفته‌‌بازی ملکی» یکی از شعارهای انتخاباتی رئیسی برای بازار مسکن بود که یکی از مشاوران او در بخش مسکن، این ایده را مطرح کرد.

رئیس جمهور دولت سیزدهم، یک سال فرصت طلایی دارد تا بتواند «گره گران‌‌ترین خرید ضروری مردم» یعنی مسکن را باز کند. این گره از کوتاه‌‌ترین مسیر و سریع‌‌ترین روش، قابل بازشدن است. برای باز کردن گره تامین مسکن ارزان برای خانه‌‌اولی‌‌ها، باید قانون متروک «مالیات سالانه بر املاک» از بایگانی دولت بیرون بیاید و اجرایی شود. این مالیات هم درآمد قابل توجهی برای دولت و شهرداری‌‌ها برای حمایت از خانوارهای دهک‌‌های پایین اجاره‌‌نشین برقرار می‌‌کند و هم باعث تخریب جریان سفته‌‌بازی و آزادسازی املاک منجمدشده می‌‌شود که پیامد مثبت و فوری آن، کاهش قیمت است.

 منبع: دنیای اقتصاد