نتیجه کالبدشکافی بازار مسکن به «معجزه سیاستی» می‌‌‌انجامد؟

متولی بخش مسکن «نقش یک متغیر برون‌زا در جهش قیمت ملک طی سال‌های اخیر» را تایید کرد. با گذشت یک‌سال از «دوره سه‌ساله التهاب شدید قیمت مسکن»، وزارت راه و شهرسازی در گزارشی اعلام کرده است: «تحریم‌ها و ریسک‌های سیستماتیک» در سال‌های اخیر در کنار روند فزاینده نقدینگی باعث ورود سرمایه‌های سرگردان به بازار ملک و افزایش قیمت مسکن شد. در این گزارش، «کمبود عرضه مسکن»، عامل ثانویه رشد قیمت -نقش کمرنگ نسبت به متغیرهای برون‌زا-‌ معرفی شده است.

به‌روزترین‌ها– کارگردان و بازیگران اصلی جهش قیمت در بازار مسکن در گزارشی رسمی از سوی وزارت راه وشهرسازی معرفی شدند.در حالی که از زمان شکل‌‌‌گیری جهش قیمت مسکن در سال ۹۷، در طول دوره جهش در سال ۹۸ و زمان اوج جهش در سال‌۹۹، روزنامه «دنیای‌اقتصاد» و کارشناسان بازار مسکن بارها به ریسک‌های غیراقتصادی و سوداگران و سفته‌‌‌بازان به ترتیب به عنوان کارگردان اصلی و بازیگران جهش قیمت مسکن اشاره کردند، هم اکنون وزارت راه وشهرسازی در یک گزارش رسمی، از این عوامل به عنوان مسببان اصلی التهاب ملکی یاد کرده است.

وزارت راه وشهرسازی به تازگی در گزارشی رسمی که با هدف آسیب‌‌‌شناسی شکل‌‌‌گیری و تشدید التهاب در بازار معاملات خرید وفروش و اجاره و شرح آنچه باعث بروز این التهاب قیمت در این بازار تهیه شده است بر شناسایی متهمان اصلی جهش مسکن که در سال‌های اخیر از سوی کارشناسان معرفی شدند، مهر تایید زد. متهم اصلی جوانمرگ شدن رونق مصرفی مسکن در نیمه اول ۹۷ و خروج اجباری متقاضیان مصرفی و  به‌خصوص خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها از بازار به دلیل رشد شدید قیمت‌ها و بروز جهش، ریسک‌های غیراقتصادی و سوداگران و سفته‌‌‌بازهای ملکی به عنوان ذی‌نفعان جهش قیمت مسکن هستند که به دنبال افزایش این ریسک‌ها به بازار وارد شده و اقدام به معاملات مکرر ملکی با قیمت‌های غیرواقعی کردند، و در این گزارش به عنوان بازیگران اصلی التهاب ملکی معرفی شده‌‌‌اند.

 این گزارش رسمی وزارت راه وشهرسازی درباره آسیب‌‌‌شناسی التهاب ملکی در سال‌های اخیر که ابتدا در شکل جهش قیمت مسکن آغاز شده و هم‌‌‌اکنون با تاخیر زمانی به بازار اجاره رسیده است و متقاضیان هر دو بخش این بازار را با مشکل مواجه کرده است، علاوه بر معرفی ریسک‌های غیراقتصادی به عنوان عامل اصلی و کارگردان التهاب ملکی، به عامل ثانویه در شکل‌‌‌گیری جهش قیمت یعنی کاهش عرضه مسکن در سال‌های اخیر که منجر به افزایش قیمت مسکن شد، نیز اشاره کرده است.

در این گزارش و در تشریح آنچه طی سال‌های اخیر منجر به جهش و التهاب قیمتی در بازار مسکن وسرایت آن به بازار اجاره شده، آمده است: «بخش مسکن در کشور متاثر از عوامل درونی و بیرونی است. در سال‌های اخیر با افزایش تحریم‌ها، افزایش ریسک‌های سیستماتیک در بازارهای مختلف و افزایش نقدینگی، نقش عوامل بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن پررنگ‌‌‌تر شده است. این امر منجر به ورود نقدینگی سرگردان با ماهیت سوداگری به بخش غیرمولد مسکن شده و در نتیجه با همراهی برخی عوامل درونی از جمله کاهش عرضه مسکن در سال‌های قبل، قیمت مسکن افزایش یافته است.

همچنین با توجه به همبستگی قیمت مسکن و نرخ اجاره‌‌‌بها، افزایش قیمت مسکن با یک وقفه زمانی کوتاه منجر به افزایش قیمت رهن و اجاره املاک مسکونی شده است.»

در این گزارش از ریسک‌های سیستماتیک، تحریم و ورود سوداگران و سفته‌‌‌بازان و همچنین سرمایه‌گذاری‌‌‌های غیرمولد به بازار مسکن به عنوان عوامل اصلی و از کاهش عرضه جدید به بازار مسکن به عنوان عامل دوم و ثانویه جهش ثانویه ملکی یاد شده است. همچنین بروز التهاب، نابسامانی و رشد شدید نرخ‌ها در بازار اجاره نیز به عنوان تابعی از این عوامل مورد اشاره قرار گرفته است. این در حالی است که تحقیقات وزارت راه وشهرسازی از تورم شدید نیز به عنوان دیگر عامل رشد شدید اجاره‌‌‌بها یاد کرده است. بر اساس این گزارش، در شرایطی که تورم دو رقمی در جامعه وجود دارد نمی‌توان انتظار کاهش یا ثبات قیمت در یک بخش از اقتصاد را مطرح کرد. علاوه بر آنکه افزایش قیمت مسکن به عنوان یک دارایی روی اجاره‌‌‌بها با وقفه زمانی ظاهر خواهد شد با وجود رشد نقدینگی بیش از ۴۰‌درصدی در سال ۱۴۰۰ و تاثیر آن بر تورم عمومی و اثرگذاری با وقفه آن روی اجاره‌‌‌بهای مسکن، بدیهی است که اجاره‌‌‌بها نیز مستعد افزایش خواهد شد.

دو کد اصلی در گزارش رسمی

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، این گزارش که از سوی وزارت راه وشهرسازی منتشر شده است حاوی دو کد و دو پیام مهم کارشناسی است. کد اول همان معرفی ریسک‌های سیستماتیک، تحریم‌ها و ریسک‌های غیراقتصادی به عنوان عامل اصلی جهش قیمت مسکن است.

کد دوم نیز مربوط به معرفی کسری عرضه جدید به بازار ملک ناشی از رکود ساختمانی چند ساله، به عنوان عامل ثانویه در شکل‌‌‌گیری و تشدید جهش قیمت ملک است. در این گزارش تاکید شده است که «وزارت راه و شهرسازی در چارچوب وظایف، اختیارات و امکانات خود برنامه‌‌‌های متعددی را در بازار مسکن و اجاره تدوین و دنبال می‌کند تا بتواند بهترین اثرگذاری را در کنترل بازار مسکن داشته باشد، بدیهی است ریشه و منشأ بسیاری از عوامل موثر در این بخش به تحولات اقتصاد کلان مربوط می‌شود و باید توسط مجموعه سیاستگذاران اقتصادی در مجموعه‌‌‌های مرتبط مدیریت و برنامه‌‌‌یزی شود.»

در واقع به نظر می‌رسد کارشناسان وزارت راه وشهرسازی نیز با شناسایی عوامل اصلی شکل‌‌‌گیری جهش و تشدید آن در بازار مسکن، به دنبال طراحی راهکارهایی هستند که بتواند بهترین اثرگذاری را در کنترل بازار مسکن داشته باشد.

این گزارش در واقع این امیدواری را در فضای کارشناسی بازار مسکن ایجاد خواهد کرد که حال که وزارت راه وشهرسازی بر شناسایی عوامل اصلی شکل‌‌‌گیری جهش قیمت در بازار مسکن مهر تایید زده است، این کالبدشکافی صورت‌گرفته، به معجزه سیاستی در بازار ملک منجر شود. به این معنا که به جای تمرکز بر برنامه‌‌‌های انحرافی، ضمن شناسایی عوامل اصلی التهاب ملکی، سیاست‌هایی به منظور ساماندهی بازارملک و بازگرداندن رونق مصرفی به آن از مسیر درست طراحی و اجرا شود.

کارشناسان وزارت راه وشهرسازی در حالی به درستی عوامل اصلی التهاب ملکی را شناسایی کرده‌‌‌اند که برنامه‌‌‌ای که هم‌‌‌اکنون در بخش مسکن در دست اجرا قرار دارد بر عامل ثانویه یعنی عرضه انبوه مسکن تمرکز کرده است. این گزارش و آسیب‌‌‌شناسی انجام شده این امیدواری را ایجاد کرده است که از این پس دولت با شناخت عامل اصلی التهاب در بازار مسکن که همان ریسک‌های سیستماتیک غیراقتصادی و فرصت طلبی سوداگران وسفته‌‌‌بازان ملکی از شرایط جهش است، برنامه‌‌‌های مربوط به مقابله با این شرایط و اصلاح آن را در اولویت سیاستگذاری خود قرار دهد وسپس بر عوامل و برنامه‌‌‌های ثانویه تمرکز کند.

دیدگاه‌‌‌های کارشناسی نشان می‌دهد، وزارت راه وشهرسازی در گزارش اخیر خود در حالی به درستی عامل اصلی و کارگردان جهش ملکی یعنی ریسک‌های غیراقتصادی سیستماتیک وتحریم‌ها و سپس فعالیت‌های سوداگرانه وسفته‌‌‌بازی ملکی را شناسایی کرده است که هم‌‌‌اکنون باید به جای تمرکز بر عرضه انبوه مسکن به عنوان راهکار ثانویه، سیاست کاهش این ریسک‌ها و مقابله با سفته‌‌‌بازی را در دستور کار قرار دهد.

در وهله اول لازم است با تصویب و دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی، هزینه سفته‌‌‌بازی در بازار ملک را از حالت صفر خارج کند و ریسک سوداگری ملکی را افزایش دهد. با این اقدام حجم قابل‌توجهی از عرضه‌‌‌های منجمد ملکی به بازار روانه خواهد شد و عرضه فوری مسکن برای پاسخ به نیاز مصرفی ملکی چه در بخش خرید و چه در بخش اجاره محقق می‌شود.

در واقع علاوه بر تلاش برای کاهش ریسک‌های سیستماتیک در بیرون از بازار، باید از درون بازار ملک نیز هزینه صفر ملاکی و سفته‌‌‌بازی به ریسک قابل‌توجه برای این اقدام تا حد بازدارندگی تغییر کند. با اجرای این سیاست بخشی از عرضه موردنیاز نیز به فوریت تامین می‌شود و سپس برای جبران کسری عرضه می‌توان بر سیاست ساخت‌وسازهای دولتی تمرکز کرد.

 منبع: دنیای اقتصاد